去年底，在南京雨花台区一小区，由于部分业主已经7年未缴过物业费，物业公司无奈之下关停了小区部分电梯，一停差不多快一个月。如何破解小区物管收费难?全国人大代表、江苏盐城市亭湖区雅和社区居委会主任苏珍在两会上提交了《改革物业管理顶层设计，保障小区公共管理到位》的建议。苏珍建议，将不缴物业费的居民纳入信用“黑名单”。

　　  业主多年不缴物业费

　　  物业无奈关电梯

　　  春江新城是南京雨花台区拆迁安置房小区，三期为3幢小高层住宅，最高18层，最低12层。9个单元共有18部电梯，被关停的有8部。这是去年11月份发生在南京的一幕。在其中的一个单元楼内，记者看到了管理该小区的物业公司——南京牛首物业管理有限公司张贴的告示，大致内容为：现小高层欠费特别严重，我管理处再也无力承担电梯产生的电费，现根据实际情况，每个单元关停一部电梯。

　　  “实在没办法了。”牛首物业公司一陈姓负责人在接受记者采访时大倒苦水。据她称，春江新城2005年交付使用时，业主预缴过一年的物业费，此后，很多业主就再也没缴过。小高层住宅中400多户业主，有三成是连续7年没有缴过物业费，“电梯的电费、维保费一直都由物业公司在垫付，眼下，公司垫付的钱越来越多，吃不消啊。”

　　  南京两成小区物业费

　　  收缴率不足50%

　　  类似春江新城小区的遭遇，物业费收缴率低的小区在南京并不鲜见。相关统计显示，南京两成左右的小区物业费收缴率不足50%，大多数小区在70%左右，超过90%的不足两成。

　　  “物业服务不到位，我家已连续被盗了两辆电动车。”这是春江新城一位居民已经3年没有缴物业费的理由。

　　  “屋顶漏水已经修了四五年还是没有修好，物业费让我缴得有点冤。”家住四季阳光花园的刘女士2009年起就再也没有缴过物业费。

　　  采访中，记者了解到，物业费收取之后，用途不公开，或是对物业服务效果不满意等成为拒缴的主要原因;而在提供物业服务的一方看来，业主以种种理由拒缴物业费是物业公司难以维持或是难以提供优质服务的主要原因。

　　  三大原因造成业主不缴费

　　  如何破解小区物管收费难?全国人大代表、江苏盐城市亭湖区雅和社区居委会主任苏珍在本次全国两会上提交了《改革物业管理顶层设计，保障小区公共管理到位》的建议。苏珍认为，业主不缴费，原因有以下三种：

　　  业主公共权益认识不足，仍然习惯于过去的“无偿福利型”服务，缺乏“花钱买服务”的消费意识。

　　  相关职能部门管理无法形成合力，违章建筑、治安防范、垃圾费收取、毁绿种菜等不完全属于物业管理范畴的问题也归集到物业管理，而物业企业本身又不具备执法权及强制力。

　　  前期开发建设环节遗留的配套设施、房屋质量等“先天不足”也转嫁到物业管理上，给后期管理留下很多的后遗症，物业服务企业又无能为力。其结果造成小区业主少缴费或不缴费、物业企业少服务缺管理的恶性循环。

　　  将物业费缴纳纳入个人信用系统

　　  有什么好办法能够让业主心甘情愿缴费?苏珍的建议是，小区内的一些服务也可纳入城市基础服务体系，保证居民享受到基本保洁、秩序维护、护绿等服务，这些费用可纳入政府财政预算或通过行政事业收费形式强制收取，也可以以小区为单位建立保障性公共服务基金。

　　  “还要在制度上确保小区居民及时主动缴纳服务费用。”苏珍表示，一是可将物业服务费的缴纳情况纳入市民信用系统或公民道德评价体系，构建市民信用网上平台，与银监系统联网，出台业主信用管理应用办法，提高市民主动交费意识，认同小区管理的公共服务属性。此外还可以委托自来水、燃气或电力等具有公共服务性质的部门，将物业服务费纳入这些部门的收费一起收缴。

　　  苏珍的另外一个建议是整合行政执法资源建立小区管理综合执法体系。小区内涉及的职能部门较多，不单单是物业管理主管部门，涵盖小区管理的方方面面，有房产、规划、城管、建设、公安、工商、消防、物价、质监、供电、供水、通信、燃气等，多头管理往往会导致谁也不管，行政效率低下，但广大居民却总希望只找一个部门就能解决这些小区内的所有问题，因此，是否可顺势构建综合管理及执法体系或联合执法体制，成立社区事务管理局，并将涉及小区内所有的行政执法行为，全部归口或授权委托一支执法队伍。